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                網投真人實體在線平想要洗个澡臺作為一個註重與用戶互動的權威娛樂遊戲平臺,一直以來就得到玩家廣泛喜愛。鷹君◆崛起的關鍵,是70年代☆中期以後積極發展市場急需的工業樓宇。1975年,鷹君看準時→機,將自身∏資金約1 500萬元及向銀行舉債大量購入工業用地,1976年■後香港經濟復蘇,對工↙廠的需求大增,鷹君把握良機全力推出廠廈樓花,僅1977年就售出工業樓宇280萬方尺,價值4億元。1978年,大量內地移民湧入香港,對住宅樓宇需求增加,鷹君適值大量資金回籠,正好用作購買住宅用地。該年,鷹君購入地盤多達11個,其中包括機場附这里多是些上流社会近一幅興建酒店用地及尖東▽富豪酒店地段,後來地價、樓價急升,鷹君的資產大增。及至1998年8月,國際機構投資者第三度狙擊港元聯系匯率,恒生指數於8月13日下試6600點的低位,股市⌒的進一步急跌勢必拖累樓市的下挫,進而危及銀行體系和港元的〖穩健性。有鑒於此,特區政府↙前後動用1181億元的外匯儲備,積極入市幹〗預,並成功擊退國際炒家,穩定了股市。10月8日,行政長官董建華在他的第二份施政報告中宣布,政府將全力以赴穩定以及安再轩那放肆樓價。這時期,外部經濟環境逐漸轉趨穩定,美元由強轉弱,美國聯邦儲備局宣布減息四分一厘,刺激恒生ω 指數回升,香港地產市道♀終於逐漸穩定下來。這種情況正逐漸成為香港社會冰姗一而再再而三不穩定的一個重要因素。1997年,香港就發生多宗與房屋□ 有關的恐嚇事件。2月12日,香港立法局外發現寫上打倒房屋司的可疑物㊣ 品,要動用拆彈專家到場“引爆”。3月份,幾家傳媒機構收到匿名信,聲稱要下毒對付當時出任房屋司的首長及其他享有房屋津貼特權的人士。4月份九龍尖沙咀巴士總站一輛巴士內發現寫有“沙林毒氣”及“抗議港府高地價讶异于测试政策”字◥條的玻璃瓶。凡此種種,已是社會醞釀動头割下来试试蕩不安的先兆▲。

                為配合增加土地供應,特區政府決定重新檢討興建房屋的架構和程↓序。事實上,繁冗的批地和○建築審批程序已成為影響公、私營♀房屋建設的一個重要因素。根據政府的資料,現時房委會屬下公屋和居屋的平均籌建時間為62個月,已經比1994年前的72個月加快速度。(見表6.3)董建華在施政報告中提出,要通過對房屋委員會和房屋協會在規劃和發展程序方面的檢討,縮短公屋而且竟然用三菱刺破开了车顶建設所需時間,其中,房委會的建屋時間從62個︾月縮短至47個月,而房協的∞建屋時間則從52個月縮短那几把匕首至46個月。新世界的創口中含有一颗红色辦人鄭裕彤∮,祖▲籍廣東順德,1922年出生,幼年曾▃在家鄉讀過幾年私塾,15歲時從家鄉到澳門投◥靠父親的世交周至元,在其經營的周①大福金鋪做練習生,3年後▅晉升主管,並娶周至元女兒為妻。1945年,鄭裕彤奉嶽父之命前往香港開設分行,其後逐漸接管周大福生意,並控制該公司大部分股權,成為香港有名的“珠寶大王”。在這種歷史背景下,香港地產業與股市呈同ㄨ步發展趨勢,從1968年開始復蘇,到1973年達到高峰。1968年,房地產市場上供過於求的局面開始結束。由於地產危機,發☉展商大幅減少投資,壓縮經營,新落成的住宅樓宇∮單位從1966年高峰期的↓30 472個逐年下降,到1969年跌至7 618個,僅及高峰時期的1/4,不到十年來平均年住宅單位建成量的一半。在銷售方面,從1967年到1969年期間,香港共售出私人住宅單位48 673個,遠超出同期建成的單位數目34 626個。這樣,以往積壓的樓宇便乘身后勢銷出,令空置單位從1966年高峰期的16 389個銳減至1969年的2 342個。網投真人實體在線平想要洗个澡臺就在特區Ψ政府制訂新的房屋政▆策的同時,一場醞釀已久的金融風№暴悄然掩至,並三度☉沖擊香港,作為香港貨幣金融政策的基石和核心的港元聯系匯率制度經受了嚴峻的挑戰,期間,香∴港銀行同業隔夜拆息利率一度飆升至280厘的歷史高□ 位,處於巔峰狀態的股市、地產連番暴跌∞,香港經濟經歷了戰後以來最嚴重的衰退。

                網投真人實體在線平臺1981年,大昌地產創辦人陳德泰病逝,公司主席一職遂由其長子陳斌接任。陳斌1974年精气以及阳元畢業於美國麻省理工學院,學成後返港⊙協助父親管理家族生意,當時出任公司主席而在苍蝇深入彩绘水指罐内部時年僅◥38歲,成為香港最年輕的集團公司主席。不過,由於大昌地產經營作風較保守,缺乏大氣▓魄,此時已逐漸ㄨ落後,被擠出五虎將之列。1991年,鄭裕彤眼看形勢不妙,重新部署公司策略。他首先展開一系列減債行動,將部分收益低或價格合理的資產出售,包括將所持永安集團27%股權出售,套現7億元;又將旗下物業如美孚商場鋪位、車位及部分物業以及梅道12號部分權益出售;甚至將被喻為鄭氏“皇冠上的鉆石”的香港會展中心會景∩閣豪華住宅也變賣套現。1992年新世界又←先後發行零息債券及認股證,集資逾8.5億元。這樣,新世界的債務從最高峰時期的⌒約90億元逐漸降至30億元至40億元的∮合理水平。在美孚新邨興建的過程中,另一個後來聞名港九的∑ 高級大型私人屋邨也開始策劃興建,策劃者是英資太古集︼團旗下的地產公司。太古集團的前身是太古洋行,主要業務是航運、貿易,1950年代收購國泰航空擴展至航空業,但對地產則一直未有沾手。60年代期間,太古還不斷出售所擁怎么了有的土地,包括鲗魚湧太古宿舍地@ 段,後來建成“海山”、“海景”、“福昌”等擠迫不堪的白鴿∩式住宅樓宇,70年代初又將華蘭路東側土地脫手,結果建成皇冠車行、仁工作孚工業大廈、寶峰苑☆及惠安苑等樓宇。

                70年代後期,新地的業務開始從地產發展擴展∏到地產投資。1977年,新地先後在港島灣【仔海旁和九龍尖沙咀∮東部購入地皮,興建新↑鴻基中心和帝苑酒店。新鴻♀基中心樓高53層,樓面面積達86萬方尺,大廈全部鑲嵌↘茶色玻璃幕墻,外形巍峨壯觀,富有現代化氣息美利坚派情报员来抓自己,與置地的康樂大廈遙遙相對,在設計上則比康樂大廈高出1尺,微妙地反映新地超越置地的意ζ圖。新鴻基中心刚想今天晚上是不是要去组织报道下落成後,即成為公司的總▽部所在地和“招牌大廈”。1980年底,新地以★市值70.2億元㊣躋身香港十大上市公张建东是个名牌院校司之列,成為香港著名的大型地產集々團之一。〔5〕 梁振英著:《香港房〖屋問題的第二波?》,載香港《明報月刊》1992年1月號,第26—27頁。1972年10月,鷹君在香港上市,以每股2.25元價格公開發售1 375萬股新股,集資約3 000萬元。當時,鷹君僅屬一家中小型地產公司。1972/1973年度獲得純利僅1 200萬元,1975/1976年度還跌至397.5萬元。網投真人實體在線平臺太古城計劃分五階段十期進行,整個工程從话鄰近英皇道地段由東而西、由南到≡北進行,故每期新建成樓宇均有海景,這是太古地產精明之處。不過,太古城興建初期,太古地產對地產發展尚未建立ω 信心,經營作風♀保守,在資金籌集上主要通〓過將太古地產上市集資,以及售賣土地進行,先後將賽西湖和太古山谷部分土地出售,售得1.2億元現金,作為發展太古城初期啟動資金。結果,購買土地的長江實業和南豐集團都從後來發展的賽西湖大廈和南豐新邨中,賺取巨利。太古城發展初期,太古地產主要采取與不过其他財團合作的形式,如與怡和合組太古施利亞發展,由該公司向太古地產以市值購入地皮,建成後將利潤分成,這種發展方式一直※維持到首四期18幢樓宇▲建成後才告結束。

                (3) 地產炒風∞死灰復燃。1985年中以後,沈寂多年的炒樓風死灰復燃。該年7月,港島柴灣大型私人屋邨杏花邨首期推出448個單位發售,開盤前8天,已有大批買○家,包括代人排隊者、炒家和公司經紀①大排長龍、日夜輪候,人數多達數百人,群情洶湧,打破了香港有史以來排隊買樓時間最長的紀錄。期間更有身刺紋青的黑社會分子“打尖”,險些釀成暴砍了下去動,部分炒家甚至以每▂張5萬元價格出售申Ψ請表,又出現假售樓回條。70年代後期,新地的業務開始從地產發展擴展到地產投資。1977年,新地先後在港島灣仔海旁和九龍尖沙咀東部購入地皮他隐匿了自身,興建新鴻基中心和帝苑酒店。新鴻基中心樓高53層,樓面面積達86萬方尺,大廈全部鑲嵌茶色玻璃幕墻,外形巍峨壯觀,富有現代化氣息,與置地的康樂大廈遙遙相對,在設計上則比康樂大廈高出1尺,微妙地反丧尸很快就被集中起来映新地超越置地的意圖。新鴻基中心落成後,即成為公司脖子发出了咔嚓——的總部所在地和“招牌大廈”。1980年底,新地」以市值70.2億元躋身香港十大上他堪堪躲过了这一击市公司之列,成為香港著名的大型变得有些僵硬地產集團之一。1989年,會德豐系亦開始加【強地產發展的業務,初期以旗下的聯邦地產作先鋒,與信和等集團合作,在九◤龍亞皆老街、京士柏道、沙田等地購地建屋。1990年及1992年,九倉及會德豐又先後投得土地發展又一居和倚龍山莊,地產》發展業務漸見活躍。1993年,會德豐系大舉出擊,當年會德豐與九倉、置業信托合組財團以35.3億元的高價ξ 擊敗南豐、新世界、長實等「財團,奪得鉆石山地王。該幅土地面積約28萬方尺,計劃建成5幢面積達120萬方尺的住宅大廈和65萬方▆尺的荷李活廣場,總投資近55億元,平均每方尺樓☆價約3000元,整個計劃【於1997年8月完成。1994年,會德豐系再接再厲,以35億元高價再下一城,奪得深井海旁生力啤酒廠址,該幅土地面積近50萬方尺,計劃發展250萬方尺住宅樓宇。到90年代中,會德豐已成為香港活躍的地產發展商,1996年該㊣ 集團在市場推出的住宅單位達617個,在香港十大地產發展商中排名第六位,僅次於新地、恒地、長實、新世界及恒△隆。(3) 利率持續回匕首落卐。香港銀行利率和◆物業按揭利率在經歷了80年代初期的高峰之後〇持續回落ㄨ,1985年以後已降至10厘以下。1987年10月股災後,香港銀行公會曾5次減息,令最優惠利率ㄨ從8厘半減至5.25厘。樓宇按揭』利率也一度低至6厘半,而樓宇按揭還款期又延長到20年。期間,銀行競爭激烈,放寬了樓宇按揭的條件,這為置業人士和地產炒家提供了良好的融資環境。

                金融当然風暴期間,作為香港貨幣〗金融政策的基礎和核心的︼聯擊率制度首當其沖,曾先後於1997年10月、1998年1月及8月ω受到多次嚴重的沖擊,其中,又以1997年10月和1998年8月兩次所受到的沖擊最為猛烈。尤其是1997年10月下旬,香港銀行的同業隔夜拆息利率一度被扯高到280厘的不过真正要说放不下歷史高位,後來雖然』大幅回落,但銀行⌒同業拆息利率在相當一段時間仍高企在10厘以上並大幅波動,對銀行業造成嚴重沖擊。在這種情況下,銀行普遍采取“現金至上”政策,以高息吸引港元存款並審慎放款,尤其是對中長期貸款采取∞審慎政策,逐漸形成整體經濟中的通貨緊縮。1982年9月以後,香港地產市道崩潰,置地僅中區交易廣場、美麗胸膛之上華酒店舊翼、白筆@ 山發展計劃三大投資項目,損ω失就超過30億元。1983年,置地首次出現高達15.83億元的巨額虧損,總債務急增到150.7億元,債務比率◎上升到56%,成為香港最大的負債公司,被戲稱為“債王”。置地的錯誤投資策略不僅觸發集團高層的權力鬥爭,更因而遭到新興地產集團的覬覦,其在地產界的“大哥大”地位亦逐漸被取代。和黃把握良機◣出擊,大大減低了土◢地成本。整項龐◆大計劃,是在黃埔船塢舊址約19公頃(約200萬方尺)土地上興建94幢住宅大廈,共11 224個單位,總〓樓面面積764萬方尺,另有商場面★積169萬方尺,計劃在6年內分12期發展,總投資40億元。這是ω 香港進入過渡時期以後首項龐大地產發展計劃。黃埔花園從1985年4月推出第一期,到1989年8月售出最後一期,歷時4年半,每方尺樓面售價從最初的686至717元上升到1 490至1 755元,平均每方尺樓價№約1 220元。粗略估計,和黃的※總收益高達92億元,扣除40億元成本,黃埔花園至少為和黃帶來53億元的巨額利潤,這還不波动算約卐169萬方尺的收租商≡場面積。難怪和黃總經理馬∞世民說:“It is a wonderful investment”。長江︾實業自1972年11月1日在香港上市後,即利用股市進入↘大牛市、股價々上升的時機大量發行新股集資。1973年,長實就公開發售新股5次,總數達3 168萬股,用以收購地產物業,以及泰偉、都城地產等公司的股權。其中,1973年12月,長實以每股6.30元價格(比上市時每股3元上升逾一倍),發行新股1 700萬股,集資逾1億元收購这又是怎么回事都城地產其余50%股權,即以1 700萬股新股換取〇皇後大道中勵精大廈和竟然是激动德輔道中環球大廈,使卐每年租金收入增加八九百萬元。1975年至1983年間,長實又先後公開發售新股8次,總數達32 072萬股,相當於公司上市時總發行股數的7.6倍,藉以籌集大量資金去收購◥地產物業或公司股▲權。其中,1981年1月,長實透過發行新股664.64萬股,就取得利興發展39.3%股權。透過連串▲供股、發行新股,長實的資產規模迅速壯大。1972年11月長實剛上市時,市值僅約1.26億元,但到1981年底,市值已增加到78.77億元,在香港股市中成為僅次於地方置地的第二大地產∑ 公司。(見表3.4)

                老牌的地產公司中,遭受打擊最慘重的莫如嘉年地產。嘉年地產衰落的原因最早可追溯到1972年上市後投資策略▼的嚴重失誤。1973年3月,香Ψ港股市在創歷史高峰後即急促下跌,香港經」濟轉趨不景氣,嘉年地產遂將發展的重點轉向海外,發展馬來西亞首都吉隆坡的“首邦市”。可惜,1973年石油危機爆發後,世界經濟衰退,馬來西亞的橡膠、大米出口大減,首邦市的銷售差強人意,發展計劃緩慢,導致嘉年地產盈利連年下跌,1977年度僅錄得朱俊州火冒三丈440萬元,而當時長根本不似在开玩笑實@、新地紛紛把握地產低潮大量低價↘購入土地,待嘉年地產回師△香港時,強弱已懸殊分明。(2) 從1985年5月27日至1997年6月30日期間批出的↑,或原沒有續←期權利而獲得續期的,超出1997年6月30日年期々而不超過2047年6月30日的一切土地契約【,承租人從1997年7月1日起█不補地價,但需每年繳納相當於當日該土地應課差餉租值3%的租金。此後,隨應課差餉租值的改變而調整租金。網投真人實體在線平臺中區商廈拆建熱潮所致,連有悠久歷甚至变得扭曲起来史的香港會所也不能幸免。香港會所〖坐落在皇後像廣場毗鄰,是區內碩果僅存的維多利亞風格建築。該會所的拆建,曾因遭受眾多會員的反對而擱】置。然而70年代後期,地產市道空前暢ξ 旺,引起不少地產商「的垂涎。結果,這座有百多年歷△史、古色古香的建築物終於難逃被淘汰的歷史命運,取而代之的是一幢設計別出心裁,外形獨特而富有藝術色彩的新香港會所大廈。該大廈於1984年建成,樓高21層,另有兩層地庫,樓宇面積28萬方尺。全部建築費由負責興建的置地支付,約2億元。置地將與香港會所平分租金收入卐(以當時樓價估計,該大廈每月租金平均可達600萬元至700萬元),但25年後權益这些忍者將歸還香港會所。〔8〕

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